自然资源（不动产）确权登记基本知识

自然资源统一确权登记制度是为贯彻落实党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》和《生态文明体制改革总体方案》的决策部署而建立和实施的一项重要制度，目的是推进自然资源资产产权登记法治化，推动建立归属清晰、权责明确、流转顺畅、保护严格、监管有效的自然资源资产产权制度，实现山水林田湖草整体保护、系统修复和综合治理。

自然资源统一确权登记的主要任务是对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域、无居民海岛以及探明储量的矿产资源等自然资源的所有权和所有自然生态空间统一进行确权登记，界定全部国土空间各类自然资源资产的所有权主体，划清全民所有和集体所有之间的边界，划清全民所有、不同层级政府行使所有权的边界，划清不同集体所有者的边界，划清不同类型自然资源之间的边界，为建立国土空间规划体系并监督实施，统一行使全民所有自然资源资产所有者职责，统一行使所有国土空间用途管制和生态保护修复职责，提供基础支撑和产权保障。

国家实行自然资源统一确权登记制度，主要原则包括：

（1）资源公有原则。坚持自然资源社会主义公有制，即全民所有和集体所有。

（2）物权法定原则。坚持按照法律规定，确定自然资源的物权种类和内容，开展自然资源统一确权登记。

（3）统筹兼顾原则。在现有自然资源管理体制和格局的基础上，为相关改革预留空间，做好衔接，逐步划清集体所有、全民所有、不同层级政府行使所有权、不同类型自然资源之间的四种边界。

（4）坚持以不动产登记为基础。在不动产登记的基础上，构建自然资源统一确权登记制度体系，实现自然资源统一确权登记与不动产登记的有机融合。

（5）坚持社会主义市场经济改革方向。正确处理政府与市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用，发挥政府科学宏观调控和有效治理的作用。

自然资源统一确权登记主要针对国有的自然资源，并以自然资源登记单元（包括国家公园、自然保护区、湿地、水流等）为基础，记载自然资源的自然状况、权属状况，以及用途管制、生态保护红线、公共管制和特殊保护要求等限制情况。自然资源统一确权登记以不动产登记为基础开展，对在不动产登记中已经登记的集体土地和自然资源的所有权不再重复登记。

自然资源登记的类型包括首次登记和变更登记。

首次登记是指在一定时间内对登记单元里全部国家所有的自然资源所有权进行的全面登记。自然资源首次登记程序包括通告、调查、审核、公告、登簿。登簿完成后，要将自然资源确权登记信息纳入不动产登记信息管理基础平台，与不动产登记信息有效衔接。除涉及国家秘密及《不动产登记暂行条例》规定的不动产登记的相关内容外，自然资源确权登记结果应当向社会公开。

变更登记是指因自然资源的类型、边界等自然资源登记簿内容发生变化而进行的登记。

自然资源主管部门作为承担自然资源统一确权登记工作的机构，按照分级和属性相结合的方式进行登记管辖。

国务院自然资源主管部门负责指导、监督全国自然资源统一确权登记工作，省级以上人民政府负责自然资源统一确权登记工作的组织，各级不动产登记机构具体负责自然资源登记。

具体登记工作由自然资源所在地的县级以上人民政府登记机构办理。跨行政区域的自然资源确权登记，由共同的上一级登记机构直接办理或者指定登记机构办理。国务院确定的重点国有林区权属登记按照不动产登记的有关规定办理。

不动产登记是物权公示的重要方式，是维护交易安全、保护权利人合法权益的重要制度。建立和实施不动产统一登记制度是党中央、国务院作出的重大决策。《中华人民共和国物权法》（简称《物权法》）第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”2013年3月，第十二届全国人民代表大会第一次会议审议通过了《国务院机构改革和职能转变方案》，提出加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度。经过多年的努力，已基本实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的概念明确界定了登记的主体、客体、内容和登记记载在何处。艮卩：不动产登记的主体是不动产登记机构；客体是土地、房屋、林木和海域等；不动产登记的内容既包括不动产自然状况、权利归属、权属内容，也包括不动产的权利状态（如是否存在异议登记、查封登记等）等法定事项；不动产登记的载体是不动产登记簿。根据《不动产登记暂行条例》，具有登记能力的不动产权利包括集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，以及法律规定需要登记的其他不动产权利。

（1）依法原则。不动产登记机构代表国家对不动产进行登记时，必须依法登记，以确保满足法律规定条件的登记申请能够记载入登记簿，并确保登记簿的记载是真实、准确的。这个“法”既包括《物权法》《民法总则》等法律，也包括《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等行政法规、部门规章及规范性文件。依据该原则，第一，登记的主体应当合法，这是保证不动产登记产生效力的前提。《不动产登记暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”据此，只有经县级以上地方人民政府确定的不动产登记机构，才具备开展登记活动的主体资格，各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。自然资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。第二，登记的内容必须合法，即登记簿记载的物权的种类和内容必须由法律规定，任何人不得任意创设与法律规定不符的物权或者改变既有物权的内容。第三，登记的程序必须合法。

（2）依申请原则，也称申请原则，是指除法律另有规定外，不动产登记应当依据民事主体的申请而进行，以双方共同申请为一般原则，单方申请为例外。民事主体提交申请后，在登记机构完成登记之前，可以申请撤回登记申请。

（3）一体登记原则，即要求土地使用权、海域使用权的权利主体与依附于其上的建筑物、构筑物、森林、林木等定着物的权利主体一致。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定:“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”一体登记原则要求不动产登记机构在办理登记时，应当将土地、海域及依附于其上的建筑物、构筑物、森林、林木等定着物作为统一的整体进行登记，保持土地和海域的使用权与其上定着物的权利主体一致。特别是对分散登记时期遗留的同一不动产，只办理了土地登记而未办理房屋登记，或者只办理了房屋登记而未办理土地登记的，在办理转移登记、变更登记及其他登记时，应当按照权利主体一致原则，要求当事人一并申请办理不动产登记。只有这样，才能确保同一不动产登记簿上各个不动产及其上权利之间的关联性，从根本上避免房地、房海分离，减少纠纷，维护权利人的合法权益。

（4）连续登记原则，也称在先原则。依据该原则，那些因登记而使其权利被涉及之人必须是其权利已被记载于不动产登记簿的人。这包括两层含义：一是不动产未办理首次登记的，除非法律另有规定，否则不得办理其他权利登记；二是因处分不动产而申请相应的处分登记的，被处分的不动产权利应当已经登记。连续登记原则的意义在于，它确保了只有合法的不动产才能进入不动产登记法律体系中，防止违法不动产的交易。

不动产登记簿是承载涉及不动产的各种法律关系的法律工具。国家按照登记簿记载对象的种类，统一规划登记簿页和栏目，根据登记程序和审查要求，设置统一的登记簿样式，使符合登记条件的不动产信息得以准确、清晰、完整、有序地记载，以实现稳定物权、保护权利人合法权益、维护交易秩序和交易安全等目的。《不动产登记暂行条例》规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。不动产登记簿记载的事项包括：不动产的坐落、界址、空间界线、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项；其他相关事项。不动产登记簿由不动产登记机构建立，不动产登记簿应当采用电子介质，并具有唯一、确定的纸质转化形式。暂不具备条件的，可以釆用纸质介质。

不动产登记的效力是指登记这一法律事实对当事人的不动产物权所产生的法律关系实际作用与影响，它是整个登记制度的核心。不动产登记的效力包括不动产登记所产生的一切法律后果，即对物权变动的效力（变动力）、权利正确性推定效力（推定力）、对第三人信赖的保护效力（公信力）等。我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，登记簿由登记机构管理。

不动产登记包括不动产权利首次登记、变更登记、转移登记、注销登记，以及更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等类型。

首次登记是指不动产权利的第一次登记，包括总登记、初始登记等。总登记是指不动产登记机构对辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的全面登记；地上定着物未登记的，应当一并登记。初始登记是指除总登记之外不动产权利的第一次登记。

变更登记是指因权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更，不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更，不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记。

转移登记是指因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因导致不动产权属发生转移而进行的登记。

注销登记是指因不动产灭失和不动产权利消灭而进行的登记。

更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿记载的错误事项进行更正的登记。

异议登记是指登记机构将事实上的权利人及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。

预告登记是指为保障一项将来发生的不动产物权变动得以实现而向登记机关申请的登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，不得处分该不动产。

查封登记是指不动产登记机构依据人民法院及其他机关的查封裁定书和协助执行通知书等法律文书，将查封情况记载于不动产登记簿上的登记。

《不动产登记暂行条例》第六条明确规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”不动产登记以属地管辖为基本原则，以特别管辖为例外。“《不动产登记暂行条例》第七条第三款规定：“国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。”

对于跨行政区域的不动产登记，按照分别管辖、协商管辖或指定管辖原则处理。《不动产登记暂行条例》第七条规定：“跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。”